この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論：土地（自宅含む）を持っていても、個人再生で「住み続ける」か「換価して債務に充てる」かはケースごとに変わります。ただし、居住用財産の特例（いわゆる住宅ローン特則）や換価猶予の仕組みを正しく使えば、自宅を残せる可能性は十分あります。重要なのは、土地の評価・抵当関係・家族の状況を早めに整理し、専門家（弁護士・司法書士）と現実的な再生計画を立てることです。

1. 個人再生と土地の基本理解 — 土地があるとどうなる？まず押さえるべきルール

個人再生（民事再生法に基づく手続）は、裁判所を通じて債務を大幅に減らし、残りを分割で返済していく手続です。ここで大きなポイントになるのが「財産」の扱い。土地は高額資産になりやすく、評価額次第で再生計画に大きく影響します。

1-1. 個人再生とは？目的と適用範囲をやさしく説明

個人再生は、住宅ローン以外の借金を減額（一定の割合または最低弁済額の支払い）して返済可能にする手続です。自己破産と違い、資格制限が少なく、原則として一定の収入があれば利用可能。特に住宅ローン特則を使えば、自宅を維持しつつ再生を進められる点が特徴です（ただし要件あり）。

（根拠：民事再生法・法テラスの解説参照）

1-2. 土地を所有しているときの基本ルール

土地の扱いは次の要素で決まります。
- 抵当権や根抵当権が付いているか（＝担保権者の優先権がある）
- 土地の評価額（時価や路線価などと裁判所評価）
- 居住用か事業用か（居住用財産の特例の対象になるか）
抵当権が設定されている場合、担保権者は自らの優先弁済を主張できます。抵当権がない場合や評価額が高い場合、裁判所や管財人から換価（売却）すべきだとの判断が出る可能性が高まります。

（根拠：裁判所・法務省の実務解説）

1-3. 居住用財産の特例（住宅ローン特則）って何が守られるの？

「住宅ローン特則」と呼ばれる制度により、住宅ローンの返済がある自宅については、原則として再生手続で住宅ローンを除外（ローンは引き続き金融機関へ支払い）しながら、その他の債務だけを再生計画で整理することが可能です。要点は以下。
- 自宅が「居住用財産」であること
- 再生計画で住宅ローンの取扱いを明示すること
- 裁判所や債権者の合意・異議が問題になるケースもある
この特則が使えると、家を失うリスクをぐっと下げられます。

（根拠：法テラス／裁判所の説明）

1-4. 土地・不動産の財産調査と換価の仕組み

申立てがされると裁判所は財産調査を行い、必要に応じて管財人を選任します。管財人は所有不動産の登記情報、抵当権情報、固定資産税評価額などを基に評価を行い、換価（売却）すべきかを判断します。評価方法は状況により変わり、近隣の取引事例や公示地価、路線価などが参考にされます。評価の結果、再生計画に組み込む金額が決まります。

（根拠：裁判所・実務解説）

1-5. 再生計画案における土地の扱い方

再生計画案では財産一覧（不動産含む）を提示し、最低弁済額や配当方針を示します。土地を売却して配当するのか、住宅ローン特則で残すのか、換価猶予（販売を一定期間待つ）とするのか、具体的な方針を立てます。債権者総会での承認や裁判所の認可が必要になるため、現実的で説得力のある計画にすることが重要です。

（根拠：民事再生法・裁判所運用）

1-6. 裁判所・管財人の役割と期間感

裁判所は申立て受理後、開始決定～再生計画案の認可まで手続きを監督します。管財人（任命される場合）は財産調査や債権者への配当案作成を担当。全体の期間は概ね6～12か月が目安ですが、土地評価や売却の必要があると延びる場合があります。例えば東京地方裁判所管内ではケースにより差がありますので、早めの相談が大切です。

（根拠：裁判所の運用ガイドライン、実務事例）

1-7. 土地をめぐるよくある誤解と現実

誤解1：土地を持つと個人再生は使えない → 実際は使えるケースが多いが評価次第。
誤解2：住宅ローンがあれば必ず家を残せる → 要件を満たさないと残せない場合あり。
誤解3：抵当権が消える → 抵当権は別問題で、担保権者の権利は保護される。
こうした誤解は事例ごとの違いや評価方法を知らないことが原因なので、まずは現状の登記簿・ローン残高・固定資産税評価額を確認しましょう。

（根拠：裁判例や実務解説）

2. 申立ての準備と流れ — 土地がある場合の「やること」を時系列で理解する

ここでは、個人再生の申立てから再生計画の認可までの流れを、土地があるケースに焦点を当てて解説します。どの段階で何を準備するかを押さえておきましょう。

2-1. まずは専門家に相談する理由（弁護士・司法書士の使い分け）

土地や抵当権が絡む場合、裁判所対応や債権者調整の観点から弁護士に相談するのが安心です。司法書士は書類作成や登記手続きで力を発揮しますが、債権者対応・代理交渉は弁護士の業務範囲。初回相談では登記簿謄本、ローン契約書、固定資産税の納税通知書、収入証明などを持参すると具体的なアドバイスが受けられます。

（根拠：弁護士会・司法書士会の案内）

2-2. 必要書類と財産リストの作成方法

基本的に必要な書類は次の通りです（代表例）。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税の納税通知書
- 住宅ローン契約書および残高証明
- 収入証明（源泉徴収票・確定申告書等）
- 債権者一覧（借入先・残高の明細）
- 家計の明細（生活費・家族構成）
財産リストは不動産の所在地、地目、面積、評価額（固定資産税評価額等）、抵当権の有無・順位を明記します。正確さが信頼性を左右します。

（根拠：裁判所の提出書類一覧、法テラス）

2-3. 申立ての全体の流れ（開始決定から再生計画案提出まで）

ざっくり流れは次の通りです。
1. 事前相談（弁護士等）
2. 申立書類作成、裁判所へ申立て
3. 開始決定（裁判所）→財産調査・管財人選任の有無判断
4. 再生債権の届出、債権者とのやり取り
5. 再生計画案の作成・提出
6. 債権者集会（必要な場合）・裁判所の認可
この間に土地の評価や換価の方針が固まります。申立て後は裁判所・管財人の指示に迅速に対応することが重要です。

（根拠：民事再生法・裁判所案内）

2-4. 土地がある場合の注意点（財産の分類と取り扱いのポイント）

土地の用途（居住用・事業用・投資用）によって扱いが変わります。居住用なら住宅ローン特則が検討できますが、事業用土地は換価されやすい傾向にあります。また、共有名義（親族と共有等）の場合、共有者の同意や権利調整が必要になりやすい点に注意。共有持分の売却や分割が論点になります。

（根拠：実務解説・裁判例）

2-5. 費用と期間の目安（着手金・成功報酬・手続費用の内訳）

弁護士費用の目安は案件の難易度で差がありますが、着手金20～40万円、成功報酬20～60万円という事務所が多い印象です（事例により上下）。加えて裁判所提出費用、郵券代、登記手続き費用などがかかります。期間は通常6～12か月、土地売却が絡むと12か月以上になることもあります。正確な見積りは専門家に確認してください。

（根拠：複数の弁護士事務所の料金表・法テラスの参考情報）

2-6. 債権者面談（呼出）への準備と心構え

債権者から面談を求められることがあります。主な目的は債務の状況確認と再生計画の説明。土地が絡むと、担保権者（金融機関）からの質問が厳しくなることがあるので、登記簿やローン残高証明、再生計画の要点を整理して臨みましょう。弁護士が同席すると交渉はスムーズです。

（根拠：裁判所の運用指針、弁護士の実務）

2-7. 裁判所の審尋・審問へ備える実践的ポイント

裁判所の面談（審尋）では申立人の収入・財産・返済能力を確認されます。土地に関する質問（評価根拠、換価の可否、抵当関係等）に端的に答えられるよう書類と説明資料を準備しましょう。裁判官は現実的で説得力ある再生計画を重視します。

（根拠：裁判所の手続運用・実務者の指摘）

3. 土地を手放さずに再生計画を成立させる実践的対策 — 守るための具体的手順

ここは実務のツボを紹介します。土地（特に自宅）を残したい人向けの現実的な戦略をまとめました。

3-1. 土地を守るための基本原理と要件

守るための基本は「説得力のある再生計画」と「住宅ローン特則などの法的枠組みの活用」。評価が低めに出れば土地を残しやすく、逆に高評価だと換価が検討されます。ポイントは、
- 評価を争うための根拠資料（近隣の成約事例、固定資産評価等）を用意する
- 家計の見直しで再生計画の支払い可能性を示す
- 抵当権者と早期に交渉する
これが基本戦略です。

（根拠：裁判所・実務家の指導）

3-2. 居住用財産の特例の具体的適用例と限界

住宅ローン特則が適用された事例では、ローンの支払いを継続することで自宅を残したケースが数多くあります。しかし、忘れてはいけないのは以下の制限。
- ローンの返済が長期間不可能な場合、特則を使っても結局競売となるリスク
- 家族構成や収入状況が極端に不安定だと認められにくい
- 債権者（特に担保権者）が強く異議を唱えると、交渉が難航する
現場では「住宅ローン特則を前提に、生活再建プランを示す」ことが勝負どころになります。

（根拠：法テラス・弁護士事務所の事例）

3-3. 換価猶予の適用条件とタイミングの見極め

換価猶予とは、裁判所が土地の売却をすぐに行わず、一定期間売却を猶予する措置です。事業再生や住宅問題で猶予が認められることがありますが、猶予が認められるためには「換価を急ぐ必要性が低い」「再生計画で代替の弁済原資が示されている」などの事情を説明する必要があります。猶予が得られれば準備期間を確保できます。

（根拠：裁判所運用・実務解説）

3-4. 財産リスト作成時の土地評価のポイント

土地評価は固定資産税評価額だけでなく、実勢価格、路線価、近隣取引事例で多角的に示すと説得力が増します。登記簿上の地目（宅地、田、畑等）や利用制限（農地法の許可、都市計画制限）も評価に影響します。評価が高めに出そうなら、評価減の合理的な根拠（老朽化・接道条件など）を用意しましょう。

（根拠：不動産評価の実務書・裁判例）

3-5. 土地と抵当権・担保権の関係を整理する方法

抵当権者（銀行等）は担保に基づく優先弁済権を持ちます。対処法としては、
- 担保権の順位を確認（第一順位かどうか）
- 担保権者と和解（分割払いの合意や抵当権の変更）
- 部分売却で債務を一部返済する案の提示
弁護士を通じた交渉が一般的で、担保権者の協力を得られれば自宅維持が現実味を帯びます。

（根拠：民事執行法・実務解説）

3-6. 家族の協力と生活設計の見直し

家計の見直し・家族の協力は計画成功のカギです。具体的には副収入の確保、支出削減、家族名義の資産整理（共有持分の整理）など。私の経験（弁護士インタビューで聞いた事例）では、妻がパートを始めて家計が安定し、住宅ローン特則が採用されたケースもありました。数字で現実的に支払い可能性を示すことが重要です。

（根拠：実務事例、筆者取材）

3-7. 専門家への依頼タイミングと選び方

依頼は早いほど有利です。登記簿やローン残高がわかった時点で相談を。選び方の基準は、
- 土地・不動産案件の取扱い実績があるか
- 裁判所や管財人との交渉経験が豊富か
- 費用と成功事例の透明性
面談時に過去の類似事例や想定されるシナリオを尋ね、納得できる説明がある専門家を選びましょう。

（根拠：弁護士会ガイドライン・実務者の勧め）

4. 実例とケーススタディ — 現場で起きたリアルな道のり

具体例で理解するとイメージしやすいので、代表的なケースを3つ紹介します（個人情報や事実確認済みの公表事例や匿名化した実務例を基に整理）。

4-1. 実例A：居住用土地を維持したケースの道のり

事例：50代夫婦、住宅ローン残高あり、他の借金が膨らんだケース。弁護士が住宅ローン特則を適用する再生計画を作成。家計の見直しと家族での協力（生活費削減と追加収入）を示し、担保権者と協議。裁判所の認可で自宅維持が認められた。ポイントは「支払い可能性の具体的数値提示」と「担保権者との早期協議」。

（根拠：弁護士事務所の実務報告）

4-2. 実例B：土地の一部を活用・売却して再生を成立させたケース

事例：自営業が所有する土地の一部を売却して配当原資にした例。土地全体を失うことなく負担を軽くするため、部分売却（分筆）と再生計画での配当案を作成。買主との合意や登記手続を速やかに行い、裁判所に認可された。ポイント：部分売却で生活基盤を守る柔軟な発想。

（根拠：実務事例）

4-3. 実例C：自営業と土地の関係で再生計画が成功したケース

事例：店舗兼自宅の土地を事業用資産と居住用資産に分け、再生計画で事業用部分は売却、居住用は住宅ローン特則で残す形に調整。事業収入の現実的見込みと資産分割の根拠を示したことで認可に至った。ポイントは「用途区分と根拠ある評価」。

（根拠：実務事例・裁判例）

4-4. 専門家の視点：弁護士インタビュー「現場で重要だったポイント」

（筆者収集の要旨）
- 早めの資料準備：登記簿、ローン残高、固定資産税関連
- 担保権者との対話：放置すると最悪の結末（競売）に向かうことがある
- 再生計画は「現実的で継続可能」であることを重視
実務では地域差（東京・大阪・名古屋の裁判所運用の違い）もあるため、地域の事例に詳しい事務所を選ぶと安定します。

（根拠：弁護士インタビュー要旨）

4-5. 裁判所の判断傾向と実務での対応策

裁判所は再生計画の「公平性」と「現実性」を評価します。裁判所ごとの運用差はあるものの、財産の過大評価を抑えるために具体的証拠を求められることが多いです。対応策としては複数の評価方法を用意し、合理的な評価理由を示すことが効果的です。

（根拠：裁判例・裁判所運用）

4-6. よくある落とし穴とその回避策

落とし穴1：登記簿の確認不足 → 抵当権の順位で手詰まりに
落とし穴2：収入見込みの過大評価 → 再生計画が実行不能に
落とし穴3：家族間での共有持分トラブル → 手続が長引く
回避策：専門家による事前チェック、家族の合意形成、実勢に即した計画作り。

（根拠：実務報告）

5. よくある質問と実務チェックリスト — 迷ったときに見直す7つのポイント

ここでは検索ユーザーが特に気にするポイントをQ&A形式で整理し、最後にチェックリストを掲載します。

5-1. 土地があると個人再生は難しい？現実的な判断基準

土地があっても個人再生は可能。ただし評価額が高く、売却で配当すべきと判断されると土地を手放す可能性が高まります。判断基準は「固定資産税評価額・実勢価格・抵当権の有無・家計の支払可能性」です。早めの評価で選択肢を増やしましょう。

（根拠：裁判所・実務家）

5-2. 自宅の居住権はどうなるのか？居住の保護範囲と限界

住宅ローン特則で自宅を守れることが多い一方、ローンの返済が続けられない場合は保護が難しいです。家族の生活維持が合理的に示せるか、担保権者の同意や裁判所の判断がポイントになります。

（根拠：法テラス・裁判所説明）

5-3. 土地の評価は誰がどう決める？評価額の実務的取り扱い

評価は裁判所・管財人が行いますが、当事者側も資料（近隣の売買事例、査定書、固定資産税評価額）を出して反論できます。説得力ある資料を準備することが重要です。

（根拠：裁判所運用）

5-4. 費用はどのくらい想定すべきか？内訳と準備

主な費用：弁護士費用（着手金・報酬）、裁判所手数料、登記・評価関連費用。目安はケースで差ありますが、総額で50万円～数百万円程度が現実的。実費を含めて見積りを受け取り、分割支払い等の相談をしましょう。

（根拠：複数の事務所見積り）

5-5. 期間はどのくらい？申立てから再生計画までの目安

通常6～12か月。土地売却や担保権交渉が入ると12か月以上になることもあります。早めに対応すれば短縮できる部分もあります。

（根拠：裁判所の運用・実務）

5-6. 家族への影響と生活設計の留意点

家計の再建計画、将来の居住継続性、共有名義の処理などを家族で話し合っておくこと。子どもの進学や配偶者の就業などライフイベントを踏まえた計画が必要です。

（根拠：生活再建ケーススタディ）

5-7. 専門家の選び方・相談の進め方

- 不動産を絡めた事案の実績を確認
- 書類の準備や費用見積りを具体的に示すか
- 裁判所対応の経験があるか
初回面談で具体的なロードマップを示してくれる専門家を選びましょう。

（根拠：弁護士会ガイドライン）

実務チェックリスト（申立て前に必ず確認）

1. 登記簿謄本（不動産の登記事項証明書）を取得したか
2. 住宅ローンの残高証明を取ったか
3. 固定資産税の納税通知書を用意したか
4. 家計の収支を3か月分まとめたか
5. 債権者一覧（借入先と残高）を整理したか
6. 共有者や配偶者と基本方針を共有したか
7. 弁護士・司法書士へ相談予約を取ったか

最終セクション: まとめ

まとめると、土地（特に自宅）がある場合でも個人再生は十分に検討可能です。鍵は「早めの資料準備」「住宅ローン特則の要件充足」「担保権者との交渉」「説得力ある再生計画」。私が関わった現場でも、早期相談と具体的な数値提示で自宅を維持できたケースが複数あります。まずは登記簿とローン残高、固定資産税の書類を手元に、専門家に相談してみてください。あなたの状況に合わせた最善策を一緒に考えましょう。

FAQ（短いQ&A）
Q. 登記簿がわからないと動けませんか？
A. まずは市区町村役場や法務局で取得できます。専門家に頼めば代行も可能です。
Q. 土地の一部売却は現実的ですか？
A. 可能な場合が多く、部分売却で自宅を守る戦略は有効です。登記や分筆の手続きが必要です。
Q. 裁判所で却下されることはある？
A. 再生計画が不適切、支払能力がないと判断されると認可されないことがあります。そのため現実的な計画作りが重要です。

借金減額を目指す人のための医療ローンガイド｜審査・金利・返済まで徹底解説
出典・参考（この記事で参照した主な公的・実務情報）
- 民事再生法（e-Gov 法令検索）
- 裁判所：「民事再生手続に関する案内」等
- 日本司法支援センター（法テラス）：「個人再生」解説ページ
- 消費者庁／消費生活センター：債務整理一般の解説
- 複数の弁護士事務所による個人再生の実務解説・費用表
- 不動産評価に関する実務書・裁判例の解説資料

（上記の出典は具体的な法令条文、裁判所の運用説明、法テラスや弁護士事務所の解説等を基に記事を作成しています。具体的な条文や裁判例、各地の裁判所運用の違いについては、相談時に専門家へ確認してください。）